大学生，去哪儿了？

不出意外，今年的大学毕业生又创新高了——1222万人，比去年又多了43万。

按照往年的经验，1222万大学生一毕业，第一件要做的事就是租房。

请想象一下：

1222万初出茅庐，不当家不知柴米贵的大学生，拿着父母给的启动资金，涌入租房市场，浑身上下都透着“人傻钱多”的“清澈的愚蠢感”，租房市场会怎么样？

涨租金！

房东们，势必要给大学生们上一堂生动的社会实践课。

可是，

这波汹涌的大学生毕业潮，一点都没激起给租房市场的浪花。

根据安居客统计的数据，

2022年至2025年初，租房市场都会出现特别有规律的两次需求增加——

一次是一季度的返工潮，过完年的打工人们在城里重新寻找房源，带来了大量的租房需求；一次就是5-7月份的毕业季，走出校园的大学生寻找新的安身之所，也同样带来了大量的租房需求。

这是雷打不动的规律。

直至2025的5月，规律失效了。

2025年5月，重点40城租赁线上需求环比下降3.4%。5月的租房市场，需求甚至不如4月份。

1222万的大学生，哪去了？

咱们再把视野聚焦到一二线的重点城市——

北上广深四座一线城市，5月份线上租房需求环比下降；

杭州南京武汉等二线头部城市，5月份线上租房需求环比下降；

这些曾经最受大学生欢迎的城市，人口虹吸能力最强的城市，也反常地掉了链子。

1222万的大学生，哪去了？

仿佛，一夜之间化整为零般地消失了。

失去大学生的房东们，租金更难稳住——

根据中指数据统计，5月，全国50个城市住宅平均租金为35.0元/㎡/月，环比下跌0.34%。

这些重点城市中，几乎每个城市的租金都在跌。

而把时间拉长看，

根据麟评居住大数据研究院统计的数据，自2021年以来，全国40个大中城市的租金呈现一个下降的趋势。

时至今日，租金已经跌至2019年以来的新低。

再聚焦到每座城市，房东损失都以万计——

一线城市，如北京，

以方庄片区“芳群园二区”为例，73㎡左右的老破小三居，前两年能租到7800-8000元/月， 如今只能租6300-6500元/月；40㎡左右的一居室，最高能租5200-5600元/月，现在只能租4000-4300元/月。

以德胜片区“裕中西里”为例，52㎡一居前两年能租7000-7500元/月，如今差一些的能租5800-6000元/月。

假设房子没有空置，一年下来得损失个一两万。

二线城市，

如南京，

以河西南为，去年初，河西南90㎡的房租大概在5000元/月，今年已经掉到4000元/月。

如杭州，

去年江月小区的边套四房，最好的时候能整租个12000元/月，今年也仅仅能租个9000元/月左右。

在这水生火热的降租潮中，各个城市的房东们都等着大学生们去拯救。

不料，丝毫见不到大学生的踪影。

大学生到底去哪儿了？江月找到了大致三个方向。

其一，哪也去不了的大学生。

2024年，根据智联招聘对不同院校获取offer的情况——

双一流院校获取offer的比例在58%左右；一本院校48%左右；二本院校46%左右；专科院校54%左右。

即，毕业的大学生中大约仅有一半的学生能拿到offer。

由此，许多大学生们都做了两个选择。

1.考研。

2025年高校毕业生人数为1222万，考研人数为388万，考研人数占比约31.75%。

2.考公。

2024年，国考报名人数首次突破300万，通过资格审查的人数超过340万，较去年上涨约12.6%。

其中，主力报考人员就是大学生。

你看，像这一类大学生有很大一部分比例都在家备考，自然就减少了大量的租房需求。尤其是随着考公考研的大学生越来越多，在家中备考的学生就越多，能涌入租房市场的就越少。

其二，各大城市在拿出资源抢人。

众所周知，最近几年各城市的“抢人大战”愈发激烈。

尤其是当各大城市面临着就业问题、消费问题等等问题时，新鲜的血液不单单是生产力，更是消费力。

与此同时，2025年更是一个关键的节点——

截至2025年，全国各地的保租房筹建基本都接近尾声。

于是，

各大城市毫不吝啬地拿出抢人的保租房源。

以上海为例，

全市设置了许多“青年驿站”，前来上海求职的大学生可免费住宿在青年驿站3天，全年累计不超过15天。

如果在上海找着了工作，还可以去申请保租房——

今年，上海定向倾斜给应届毕业生1万多套保租房。其中，大部分房源月租金在2500-3000元，还包括有长租92折，专享86折等等活动。

以南京为例，

南京安居集团正式发布公告，宣布将于今年5月1日至9月30日期间推出“千套房源，半价出租”，面向2025届本科及以上学历应届毕业生提，签订6个月租期的租赁合同即赠送等额房租租房消费券。

显然，

抢人，比稳租房市场更重要。

而当各个城市都拿出价格实惠的租房资源时，不费吹灰之力地将大学生拿捏住时，市场的上房东们，想要重获大学生的青睐，只能选择降价。

三、产业的变化，在重塑城市对人口的吸引力。

当下最好就业的风口在哪儿？

直播！

据《网络主播新职业发展报告》，2023年，有1508万人把网络主播当成主业。2025年，直播行业人才的缺口数量预计近2000万人。

与大家过去的刻板印象不同，直播行业虽然聚集在杭州、上海、广州等几个发达城市，但由于直播行业“一张桌子、一台电脑即可开播”的便捷性，直播行业的下沉非常快。

当下许多热门赛道，均是县城生活赛道、助农直播……

据《直播间里的中国制造——2024抖音电商产业带发展报告》显示：全国省级行政区产业带商家增速TOP10分别为：内蒙古、上海、天津、湖北、安徽、广西、重庆、山东、陕西、湖南。

可见，直播行业的发展与改变，改变了城市的人口吸引力。

也就是说，大学生们不必需要去大城市找工作，反而能在老家，或者就近的三四线城市找一份不错的工作。

如此一来，一二线的租房需求也就减少了。

哪里的租房市场还有前景？

按照需求的角度出发，你得保证这个城市有庞大的人口基础，且仍有人口流入。

据2024年数据，中国人口超过千万的城市有18座，分别是重庆、上海、北京、成都、广州、深圳、武汉、天津、西安、苏州、郑州、杭州、石家庄、临沂、东莞、长沙、青岛和合肥。

而在这18座城市中，哪些城市有着可观的人口增量？

过去一年里，

深圳，人口增量近20万；广州，15万；合肥，约15万；长沙，10万；杭州10万；

能保持千万人口，且年人口流入在10万以上的城市，就是这5座城市城市：深圳、广州、合肥、长沙、杭州。

如果你买房子的目的以租金收益为主，那么这5座城市的房子会更踏实。

按照供应的角度出发，你得避开与保障房同类型的房源。

十四五期间，计划筹建的保障房870万间，分摊到每个城市那都是几十万套的天量供应，将对市场上的租赁房源产生毁灭性的打击。

但是，

保障房的冲击并非全面性的。

一般而言，保障房的户型面积大约在20-70㎡的一居室或者小两居。

由此，保障房主要对两类房源的冲击最大。

一类是公寓。

以上海为例，

上海已完成保租房建设筹措56.1万套、供应36.1万套已经超出计划预期。

而从2021年-2025年，克而瑞长租调研显示，上海492家租赁企业中有97.6%的企业出现开业规模下降趋势，仅2.2%的企业开业规模增长。

截至目前，开业规模下降企业中还存活的企业仅占11.9%，且降幅集中在50%以上。企业关停退市的数量占比约88.1%的，总计关停企业424家，平均每年约有85家租赁企业关停。

另一类是老破小。

老破小与保租房的户型大小基本处同一区间，其租客有很大程度的重叠，那么老破小的租客自然会被保障房分流。

因此，保障房冲击的主要是中低端的租房市场，对改善租房的冲击不是很大。

从供应的角度出发，你想要获得更高的租金，你得去买新房，最好还得买改善类的新房。

按照产业的角度出发，你得选产业高地。

有产业的地方，才能汇聚人气，有人气的地方才有更多的居住需求。

以最能代表产业的城市深圳为例，

5月份，深圳的租金同比环比降幅均较小。这正是因为深圳产业够发达，能使深圳在极高的人口密度之下，还能保证20万的人口净流入。

比如，苏州与合肥。

根据最新的数据，租金环比降幅不过0.4%。

以上，咱们再做个总结吧。

想要保证物业租金的稳定性或更高的租金收益，你得去人口基础大且保证人口流入的城市，例如，深圳、广州、合肥、长沙、杭州；

你得去买新房、改善新房，避免保租房的冲击；

你买的房子最好还要有产业的支撑。